Alquiler turístico en Madrid 2026: qué se puede y qué no se puede hacer ya

Tras la aprobación del Plan RESIDE en agosto de 2025 y el Decreto 27/2026 del 25 de marzo, el panorama del alquiler turístico en Madrid ha cambiado por completo. Te explicamos de forma clara qué zonas lo permiten, qué licencias necesitas, cuánto cuesta cumplir y si sigue siendo rentable.

El Plan RESIDE en resumen

El Ayuntamiento de Madrid aprobó el Plan RESIDE en agosto de 2025 y se publicó en el BOCM el 22 de septiembre de 2025. Sustituye al Plan Especial de Hospedaje de 2019 y cambia por completo las reglas del juego.

Los puntos clave:

• Prohibición de VUT dispersas en la almendra central. Ya no pueden autorizarse pisos turísticos en edificios residenciales del centro histórico, salvo que el edificio entero se destine a uso turístico.
• Fuera del centro: las VUT solo pueden ubicarse en bajos o primeras plantas con acceso independiente desde la calle, sin compartir portal, escalera ni ascensor con los vecinos.
• Licencias de 15 años máximo para edificios completos transformados a uso turístico.
• Prohibida la conversión de locales comerciales en VUT en el distrito Centro.
• Multas de 30.000€ a 190.000€ para quienes operen sin licencia.
• La comunidad de propietarios puede vetar nuevas VUT con el respaldo del 60% de los vecinos.

El Decreto 27/2026: requisitos técnicos

El 25 de marzo de 2026, la Comunidad de Madrid aprobó el Decreto 27/2026 que modifica el Decreto 79/2014. Introduce requisitos técnicos obligatorios para todas las VUT:

Superficie mínima

• Mínimo 25 m² construidos. Viviendas por debajo quedan excluidas del uso turístico de forma inmediata.
• Entre 25 y 40 m²: máximo 4 plazas.
• A partir de 40 m²: 2 plazas adicionales por cada 10 m² extra, siempre que haya pieza habitable independiente.

Equipamiento mínimo obligatorio

• Ropa de cama y baño para todos los huéspedes.
• Vajilla, cubertería, cristalería y utensilios de cocina.
• Sistemas que bloqueen completamente la luz exterior en dormitorios y salón (persianas, estores o cortinas totalmente opacas).
• Extintor y señalización de seguridad.

Plazos de adaptación

Las VUT ya operativas tienen hasta el 6 de abril de 2029 para adaptarse a los nuevos requisitos. Si haces reforma sustancial antes de esa fecha, los nuevos requisitos son exigibles inmediatamente.

Qué se permite en cada zona de Madrid

El "acceso independiente" significa puerta separada desde la calle sin compartir con vecinos. Esto excluye a la mayoría de pisos en plantas altas.

El CIVUT: certificado obligatorio

El Certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico es el documento técnico que acredita que el piso cumple todos los requisitos. Lo emite un técnico cualificado tras inspección.

Sin CIVUT no se puede operar legalmente. Coste aproximado: 350-600€ según tamaño y complejidad del piso. Vigencia: 5 años.

Además del CIVUT, hay que:

• Presentar declaración responsable ante la Comunidad de Madrid.
• Obtener licencia urbanística del Ayuntamiento (el paso que el Plan RESIDE ha restringido).
• Inscribirse en el registro único nacional de alquiler de corta duración (obligatorio desde enero 2025).

Consentimiento de la comunidad de propietarios

Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del 3 de abril de 2025, necesitas el voto favorable de al menos el 60% de los propietarios que representen también el 60% de las cuotas de participación para destinar una vivienda a uso turístico.

Si los estatutos de tu comunidad ya prohíben actividades económicas o turísticas, no puedes operar como VUT aunque tengas todas las licencias administrativas.

La comunidad puede además aplicar un recargo de hasta el 20% sobre los gastos comunes a las viviendas turísticas, como compensación por el mayor uso de instalaciones.

Sanciones por operar sin licencia

• 30.000€ - 190.000€ según el Plan RESIDE.
• Multas coercitivas de 1.000€, 2.000€ y 3.000€ acumulables por persistencia.
• Orden de cese inmediato de la actividad.
• Inclusión en registros públicos de infractores.
• Responsabilidad subsidiaria de plataformas (Airbnb, Booking) si publican anuncios sin licencia.

El Ayuntamiento reforzó la plantilla de inspectores un 15% y publicó un mapa oficial de VUT con licencia. Operar sin licencia en 2026 se detecta muy rápido.

Rentabilidad real post-RESIDE

Para un piso tipo de 55-70 m² que SÍ cumple requisitos (por ejemplo, bajo con acceso independiente en Puerta del Ángel o Imperial):

• Ingresos brutos estimados: 2.200-3.200€/mes (ocupación 70-80%, tarifa media 90-130€/noche).
• Gastos operativos: comisiones plataformas (15-20%), limpieza (200-400€/mes), suministros todo incluido (180-250€/mes), gestión profesional si aplica (15-20%).
• Coste de adaptación inicial: CIVUT (350-600€), licencias (tasas ayuntamiento 800-1.500€), equipamiento (2.000-4.000€), instalaciones de seguridad (300-500€).
• Recargo comunidad: hasta +20% sobre cuota ordinaria.
• Rentabilidad neta anual: 4,5% - 7% sobre valor del piso (pre-RESIDE era 6% - 10%).

La rentabilidad ha bajado por los nuevos costes de cumplimiento, pero sigue siendo competitiva frente a alquiler tradicional (2,5% - 4% neto típico en Madrid centro).

Alternativas si el turístico no encaja

Alquiler de media estancia (32 días - 11 meses)

Para expatriados, profesionales en proyecto temporal, estudiantes universitarios extranjeros. No sujeto a la normativa VUT. Precios entre el alquiler turístico y el residencial. Rentabilidad neta típica: 5-7%.

Alquiler de corta temporada (menos de 32 días, no turístico)

Zona gris legal. Solo si es uso no turístico (por ejemplo, alojar ejecutivos en traslado corporativo). Requiere documentación clara del motivo del alquiler.

Alquiler de temporada (artículo 3 LAU)

Temporada laboral, académica, vacacional. Contrato regulado pero sin las exigencias del LAU habitual. Bien para casos donde el inquilino tiene residencia habitual en otro lugar.

Alquiler residencial tradicional

Rentabilidad menor pero estable, sin complicaciones regulatorias. Con la Ley de Vivienda actual, cuidado con zonas tensionadas y limitaciones de precio.

Venta del piso

Si la rentabilidad post-RESIDE no justifica mantener el piso, vender puede ser la mejor decisión. Los precios en la mayoría de zonas de Madrid siguen al alza y pueden reinvertirse en otras oportunidades.