Plusvalía municipal en Madrid 2026: cuánto vas a pagar de verdad al vender tu casa

Al vender un piso en Madrid hay que pagar plusvalía municipal, ese impuesto que todo el mundo teme y casi nadie entiende. La buena noticia: desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y pagar el más bajo. La mala: si nadie te avisa, te lo cobran por defecto por el más caro. Te contamos cómo funciona, con ejemplos reales.

Qué es exactamente la plusvalía municipal

Se llama técnicamente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), pero todo el mundo la conoce como "plusvalía". Lo cobra el ayuntamiento de Madrid, no Hacienda.

Grava una cosa muy concreta: el aumento de valor del suelo donde está tu piso durante los años que lo has tenido. No grava el valor de la vivienda, solo el del terreno. Esto es importante porque ese matiz es el que permite, en ciertos casos, pagar muy poco o incluso nada.

Quién la paga y en qué plazo

La paga siempre el vendedor, aunque en el contrato se pueda pactar otra cosa (pero legalmente el obligado es el vendedor). En herencias, la pagan los herederos. En donaciones, la persona que recibe.

Los plazos para presentar la autoliquidación son:

• Venta o donación: 30 días hábiles desde la firma en notaría.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prorroga de otros 6 meses.

Si te pasas del plazo, el ayuntamiento aplica recargos progresivos (desde el 5% hasta el 20%) más intereses de demora. Nunca merece la pena retrasarse.

Los dos métodos: objetivo vs real

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma legal posterior, puedes elegir entre dos formas de calcular el impuesto. La clave: puedes elegir la que te haga pagar menos. El ayuntamiento no la elige por ti, la eliges tú en la autoliquidación.

Método objetivo

Se calcula a partir del valor catastral del suelo (el que aparece en el recibo del IBI, no el valor catastral total), multiplicado por un coeficiente que depende de los años que has tenido el piso, y aplicando el 29% que es el tipo impositivo en Madrid capital.

La fórmula en corto:

Base imponible = Valor catastral del SUELO × coeficiente por años
Cuota = Base imponible × 29%

Método real

Se basa en la diferencia real entre lo que pagaste cuando compraste y lo que cobras al vender. De esa diferencia se coge la parte proporcional que corresponde al suelo (no al edificio), y sobre eso se aplica el 29%.

La fórmula en corto:

Ganancia real × (Valor catastral del SUELO / Valor catastral TOTAL) = base imponible
Cuota = Base imponible × 29%

Coeficientes y tipo impositivo Madrid 2026

Estos son los coeficientes máximos vigentes para 2026 según el Real Decreto-ley. El ayuntamiento de Madrid aplica los máximos:

Coeficientes vigentes en 2026. Se actualizan anualmente. El tipo impositivo en Madrid capital es el 29%, uno de los más altos del país (el máximo legal permitido es el 30%).

Tres ejemplos reales con números

Ejemplo 1 · Piso en Puerta del Ángel, vendido tras 10 años

• Precio compra (2016): 175.000 €
• Precio venta (2026): 295.000 €
• Ganancia real: 120.000 €
• Valor catastral total: 98.000 €
• Valor catastral del suelo: 38.000 €
• Años de tenencia: 10

Método objetivo: 38.000 × 0,08 = 3.040 € de base × 29% = 881,60 €

Método real: (120.000 × 38.000/98.000) = 46.530 € de base × 29% = 13.493,70 €

Ejemplo 2 · Piso en Palacio, vendido tras 18 años

• Precio compra (2008): 320.000 €
• Precio venta (2026): 430.000 €
• Ganancia real: 110.000 €
• Valor catastral total: 145.000 €
• Valor catastral del suelo: 68.000 €
• Años de tenencia: 18

Método objetivo: 68.000 × 0,26 = 17.680 € × 29% = 5.127,20 €

Método real: (110.000 × 68.000/145.000) = 51.586 € × 29% = 14.960 €

Ejemplo 3 · Piso vendido con poca ganancia tras 15 años

• Precio compra (2011): 260.000 €
• Precio venta (2026): 275.000 €
• Ganancia real: 15.000 €
• Valor catastral total: 120.000 €
• Valor catastral del suelo: 50.000 €
• Años de tenencia: 15

Método objetivo: 50.000 × 0,12 = 6.000 € × 29% = 1.740 €

Método real: (15.000 × 50.000/120.000) = 6.250 € × 29% = 1.812,50 €

Cuándo puedes pagar cero euros

Desde 2021 hay una novedad importante: si puedes demostrar que no has ganado dinero con la venta (vendiste por el mismo precio o menos que el de compra, ajustado por el coeficiente del suelo), tienes derecho a no pagar plusvalía. Cero euros.

Para acreditarlo necesitas las escrituras originales de compra y venta, y el detalle del valor catastral en ambos momentos. Si los números salen a pérdida, presentas igualmente la autoliquidación pero con cuota cero, acompañada de la documentación. El ayuntamiento puede revisarla durante cuatro años.

Esto es especialmente relevante en dos casos: ventas forzadas por divorcio o crisis personal en zonas que se depreciaron, y herencias de inmuebles muy antiguos donde el valor declarado del suelo es muy superior al real.

Plusvalía en herencias: bonificaciones relevantes

Si heredas un piso en Madrid, también tienes que pagar plusvalía municipal. Pero hay bonificaciones muy potentes si la vivienda era la habitual del fallecido y la hereda un familiar directo:

Condición: que el heredero sea cónyuge, descendiente o ascendiente, y que mantenga la vivienda durante los 3 años siguientes. Si la vende antes, pierde la bonificación y tiene que pagar retroactivamente.

Errores frecuentes que te hacen pagar de más

1. Dejar que la notaría o gestoría aplique el método objetivo por defecto sin calcular el real. Muchas veces sale bien por casualidad, pero en ventas con poca ganancia real, pierdes dinero.
2. Usar el valor catastral total en vez del valor del suelo. Mirar el recibo del IBI sin distinguir entre suelo y construcción multiplica la base imponible. El dato correcto aparece desglosado en el recibo del IBI o se pide al Catastro.
3. No conservar las escrituras originales de compra. Sin ellas, no puedes aplicar el método real. Es un documento que hay que guardar siempre y pedir copia al notario si se ha perdido.
4. Pagar antes de comprobar si hay exención. Si vendiste a pérdida real y pagaste sin argumentarlo, estás tirando dinero.
5. Olvidar la bonificación por herencia de vivienda habitual. El ayuntamiento no la aplica de oficio: hay que solicitarla expresamente en la autoliquidación.