Vender un piso heredado entre hermanos en Madrid: guía sin romper la familia

Heredar un piso entre varios hermanos suele ser la operación inmobiliaria más emocionalmente cargada que uno atraviesa en su vida. Luto reciente, opiniones encontradas, historias familiares no cerradas. Y encima, papeleo. Te contamos cómo se hace bien, con el mínimo daño posible y el máximo rendimiento económico.

Antes de vender: ¿tenéis ya la herencia aceptada?

No se puede vender un piso heredado mientras la herencia no esté formalmente aceptada e inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos propietarios. Este es el primer paso, y es donde se atascan la mayoría de familias.

El proceso en corto:

1. Certificado de defunción y de últimas voluntades. Se piden en el Registro Civil. Te dicen si había testamento.
2. Copia del testamento o declaración de herederos. Si hay testamento, se pide al notario donde se otorgó. Si no, hay que hacer una declaración notarial de herederos (cuando son hijos, cónyuge o padres) o judicial (en otros casos).
3. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Todos los herederos ante notario. Aquí se decide qué hereda cada uno. Si el piso se va a vender, normalmente se adjudica en proindiviso (por partes iguales entre los hermanos).
4. Liquidación del impuesto de sucesiones. En la Comunidad de Madrid, plazo de 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga.
5. Liquidación de la plusvalía municipal. En el ayuntamiento de Madrid, también 6 meses.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Tras la escritura y los impuestos.

Impuesto de sucesiones Madrid: cuánto se paga

Madrid es una de las comunidades más generosas de España con las herencias directas. La bonificación es del 99% para hijos, cónyuges y padres del fallecido. Es decir: si habéis heredado de vuestro padre o madre, pagáis el 1% de la cuota que correspondería en bruto.

Cómo se calcula en tu caso concreto

Para un piso heredado por dos o tres hermanos en Madrid, el impuesto se calcula así:

1. Valor real del piso (según tasación o precio de mercado declarado) dividido por el número de herederos.
2. A cada heredero se le aplica una reducción de 16.000 € (por ser descendiente). Si el heredero es menor de 21 años, reducción mayor.
3. Sobre la base liquidable se aplica la tarifa progresiva del impuesto (del 7,65% al 34%).
4. Se multiplica por el coeficiente según patrimonio preexistente del heredero (habitualmente 1,00 o 1,05).
5. Se aplica la bonificación del 99% (hijos y cónyuges) o del 50% (hermanos del fallecido, vigente desde julio 2025).

Un ejemplo real

Piso heredado en Puerta del Ángel valorado en 320.000 €. Tres hermanos herederos (descendientes directos del fallecido):

• Parte de cada hermano: 320.000 / 3 = 106.666 €
• Menos reducción: 106.666 − 16.000 = 90.666 €
• Aplicando tarifa progresiva (aproximado): ≈ 8.900 €
• Con bonificación del 99%: 89 € por hermano

Total del impuesto de sucesiones para los tres: unos 267 €. Llamativamente bajo. Esto es lo que mucha gente desconoce y lo que convierte a Madrid en un territorio fiscalmente amable con las herencias familiares.

Qué es el proindiviso y por qué importa

Cuando heredáis un piso entre varios hermanos y lo aceptáis por partes iguales, jurídicamente estáis en una situación que se llama proindiviso o comunidad de bienes: cada uno es propietario de una cuota indivisa (por ejemplo, un tercio si sois tres). Ningún hermano es dueño de una habitación concreta. Todos sois dueños de todo, en proporción.

Esto tiene tres consecuencias importantes:

• Para vender, tienen que firmar todos. Si uno se niega, la venta se bloquea.
• Para alquilar, también. Decisiones de la mayoría simple para actos de administración, unanimidad para actos de disposición.
• Cualquier gasto (IBI, comunidad, reparaciones) corresponde en proporción. Aunque uno de los hermanos viva en el piso, el resto sigue pagando su parte de gastos.

Si uno no quiere vender: tus opciones

Es la situación más frecuente y la que más rompe familias. Si uno o varios hermanos no quieren vender y tú sí, tienes tres caminos legales:

Opción 1 — Comprar las cuotas de los que no quieren vender

Si tienes liquidez, la salida más limpia. Se hace una escritura de compraventa entre hermanos, pagando cada cuota a precio de mercado. La venta posterior ya la haces tú solo. Fiscalmente, los hermanos que venden su cuota tributan por ganancia patrimonial en IRPF.

Opción 2 — Vender tu cuota a los que se quedan

El proceso inverso. Si son ellos los que quieren quedarse con el piso y tú quieres liquidar, te pagan tu parte al valor de mercado y sales del proindiviso.

Opción 3 — Acción de división de cosa común

Si no hay acuerdo, cualquier hermano puede pedir judicialmente la división del bien. Si el piso no se puede dividir físicamente (lo habitual), el juez ordena su venta en pública subasta y reparto del dinero. Es un proceso lento (entre 8 y 18 meses), caro (honorarios judiciales) y con consecuencia casi segura: el piso se vende por debajo de su valor de mercado.

La acción de división es el último recurso.
Antes de llegar ahí, hay muchas negociaciones posibles.

Opción intermedia (recomendada) — Negociación con mediador

A menudo, cuando uno de los hermanos no quiere vender, lo que hay debajo no es un argumento económico sino emocional: duelo no procesado, miedo a soltar la casa del padre o la madre, rivalidades antiguas. Introducir a un tercero neutral (inmobiliaria honesta, mediador familiar) suele desbloquear situaciones que parecían imposibles. Lo hemos visto cientos de veces.

Los papeles imprescindibles para poner el piso a la venta

Una vez aceptada la herencia y pagados los impuestos, para vender necesitas tener listo:

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, donde aparezcan ya los herederos como propietarios.
• Escritura de aceptación de herencia.
• Justificante de haber liquidado el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal por herencia.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, emitido por el administrador.
• Último recibo del IBI al día.
• Certificado de eficiencia energética. Si no existía, habrá que encargarlo.
• Cédula de habitabilidad (no siempre obligatoria, pero muchas veces sí).
• Acreditación de que la finca ha pasado la ITE o Inspección Técnica del Edificio, si ya le corresponde.
• Estatutos y última acta de la comunidad de propietarios.

En la comunidad, pide también el certificado de derramas pendientes. Si hay una derrama aprobada por 15.000 €, el comprador querrá saberlo antes de firmar.

Cómo se reparte el dinero tras la venta

Tras la firma en notaría, el dinero entra en una cuenta (normalmente controlada por el notario el día de la firma) y se reparte entre los hermanos en proporción a sus cuotas. Pero antes hay que descontar:

• Deudas pendientes con la comunidad.
• IBI pendiente.
• Gastos de notaría y registro (los paga normalmente el comprador, pero hay que acordarlo).
• Honorarios de la inmobiliaria.
• Plusvalía municipal correspondiente a la venta (la paga el vendedor, es decir, los hermanos).

Después, cada hermano tiene su propia tributación en el IRPF del año siguiente. Si el piso se ha vendido con ganancia respecto al valor declarado en la herencia, esa ganancia tributa entre el 19% y el 28% en IRPF según tramos.

Trampas emocionales y cómo evitarlas

Después de treinta años gestionando herencias en Madrid, estas son las trampas que vemos una y otra vez:

1. "El piso vale más porque es el piso de mamá". Los hermanos suelen tener un precio emocional que no tiene nada que ver con el precio de mercado. Contrata una valoración objetiva de una inmobiliaria que no tenga interés en inflar el precio para captar. Os ahorra meses de discusión.
2. "Yo he cuidado más a papá, me toca más". Es un sentimiento válido, pero jurídicamente no. Los cuidados se pueden reconocer con un acuerdo privado antes de la aceptación de herencia. Después, no.
3. "Vamos a vender al vecino sin anunciar, así nos ahorramos comisiones". Casi nunca funciona. El vecino no ofrece precio de mercado, y si no hay terceras ofertas, nadie tiene argumento para negociar al alza.
4. "Dejamos el piso así un año a ver qué pasa". Un piso vacío durante un año tiene costes (IBI, comunidad, seguros, deterioro) y pérdida de valor relativo frente al mercado. Cuando finalmente se vende, el precio al que se vende suele ser peor que el que se habría obtenido el primer año.
5. Firmar contratos de exclusiva "para que la inmobiliaria se mueva". Una buena inmobiliaria se mueve igual sin exclusiva. Y sin exclusiva, si no cumple, puedes cambiar.