Documentos que necesitas para vender un piso en Madrid: checklist completa

Nada retrasa más la venta de una vivienda que descubrir a última hora que te falta un papel. Esta es la lista real, completa y ordenada, con los documentos que necesitas para vender un piso en Madrid sin quedarte atascado. Incluye los tres que casi nadie menciona.

Documentos obligatorios sin excepción

Estos son los imprescindibles. Sin ellos, no puedes firmar en notaría. Consíguelos antes de empezar a visitar con compradores porque reciben muchas preguntas y no tenerlos a mano transmite inseguridad.

DNI o NIE en vigor

Si está caducado, renuévalo antes. No se puede firmar una escritura con un DNI caducado. Comprueba también el DNI de todos los titulares: si sois dos o tres los propietarios, todos.

Escritura de propiedad original

La escritura pública de compraventa, herencia o donación que te hizo propietario. Si la has perdido, pide copia al notario que la firmó. Tienen obligación de conservarla. Coste: 15-40 € según número de folios.

Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad

Se pide online en registradores.org por 9 €. Sirve para confirmar que el titular eres tú, que no hay cargas (embargos, hipotecas antiguas mal canceladas, servidumbres) y que los datos coinciden con los que vas a publicar. Debe tener menos de 3 meses para la firma.

Último recibo del IBI al día

Justifica que el impuesto sobre bienes inmuebles está pagado. El comprador lo verifica siempre. Si estás atrasado, ponte al día antes de firmar o pacta con el comprador quién lo paga hasta la fecha de la firma.

Certificado de eficiencia energética

Obligatorio desde 2013. Lo emite un técnico autorizado tras visitar el piso. Coste: 80-150 €. Vigencia: 10 años. Si ya lo tenías y no ha caducado, sirve. Si no, encárgalo al principio del proceso porque tarda 2-3 semanas en estar listo y sin él no puedes publicar el anuncio legalmente.

Cédula de habitabilidad

En Madrid no es obligatoria de forma general (como sí lo es en Cataluña), pero algunos compradores y notarios la piden. Si la tienes vigente, adelante. Si no, prepárate para que alguien te la pida.

De la comunidad de propietarios

Certificado de estar al corriente de pagos

Lo emite el administrador de fincas o el presidente de la comunidad. Acredita que no tienes deudas pendientes con la comunidad. Es obligatorio aportarlo en la firma. Coste: 0-40 € según la comunidad. Tarda entre 2 y 10 días.

Estatutos de la comunidad

El comprador puede pedirlos para saber qué se puede hacer en el piso y qué no (obras, usos, terrazas comunes). Los pide al administrador.

Últimas actas de la junta

Las de los 12 últimos meses mínimo. Importante para que el comprador conozca derramas aprobadas pendientes, obras futuras, pleitos o acuerdos que puedan afectarle.

Si tienes hipoteca pendiente

Certificado de saldo pendiente

Te lo emite tu banco. Indica cuánto debes exactamente el día de la firma. Suele pedirse con 7-10 días de antelación.

Certificado de deuda cero (tras la firma)

El día de la venta, con parte del dinero que recibes, cancelas la hipoteca. El banco emite un certificado de cancelación económica (deuda cero) y acude a la notaría para firmar la cancelación registral. Esto se coordina con la notaría y el banco, normalmente lo hace la gestoría que el comprador contrata.

ITE o IEE (Informe de Evaluación del Edificio)

Inspección Técnica obligatoria para edificios de más de 45 años en Madrid (y cada 10 años a partir de esa edad). Si tu finca ya tiene edad de ITE y aún no la ha pasado, la comunidad está incumpliendo y eso puede bloquear la venta. Consulta al administrador.

Si el piso viene de una herencia

• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.
• Justificante de liquidación del impuesto de sucesiones de la Comunidad de Madrid.
• Justificante de liquidación de la plusvalía municipal por la herencia (además de la que pagarás por la venta).
• Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos (lo verifica la nota simple).

Sin estos documentos, jurídicamente el piso aún no es tuyo y no puedes venderlo. Te lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre vender un piso heredado entre hermanos.

Los tres papeles que nadie suele mencionar

1. Certificado de deudas con Hacienda

Aunque no es estrictamente obligatorio en todas las operaciones, algunos compradores (sobre todo los asesorados) lo piden. Demuestra que no tienes deudas con Hacienda que puedan derivar en un embargo sobre el inmueble. Se obtiene online en la web de la AEAT en pocos minutos.

2. Plano acotado de la vivienda

No es obligatorio legalmente pero es lo primero que pide el comprador al verla. Si tienes plano del proyecto original o de alguna reforma reciente, úsalo. Si no, cualquier agente inmobiliario decente te hace uno profesional por 50-100 €. Un plano bien hecho multiplica las visitas de compradores serios.

3. Factura de la última derrama extraordinaria pagada

Si en los últimos 5 años has pagado una derrama extraordinaria importante (rehabilitación de fachada, cambio de ascensor, instalación de eficiencia energética), guárdala. El comprador lo valora positivamente porque confirma que son mejoras que él ya no tendrá que pagar.

Cuándo conseguir cada documento

El error más frecuente es empezar a buscar documentos cuando ya has encontrado comprador. Si el comprador pide fecha de firma en 30 días y a ti te falta la cédula, el certificado de comunidad y el plano, vas a correr y probablemente el comprador se va a poner nervioso. Anticípate: antes de publicar, ten todo revisado.