Guía de la compraventa de vivienda en Madrid: todo el proceso, de principio a fin

Esta es la guía que nos hubiera gustado tener cuando empezamos hace 30 años. Un paso a paso honesto de cómo se vende (y se compra) una vivienda en Madrid en 2026. Sin marketing, sin cifras infladas, sin promesas vacías. Todo lo que hace falta saber para que la operación salga bien, reducido a las decisiones que importan.

Antes de poner el piso a la venta

Antes de sacar el anuncio, antes de llamar a ninguna inmobiliaria, hay que hacer trabajo de casa. Cinco cosas:

1. Comprobar que el piso es tuyo (jurídicamente)

Pedir nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad (10 € online). Confirmar que el titular eres tú y que no hay cargas sorpresa: embargos, hipoteca mal cancelada, servidumbres, anotaciones preventivas. Si hay una hipoteca pendiente, calcular el saldo pendiente de cancelar.

2. Entender tu situación fiscal de partida

Saber cuánto pagaste por el piso (buscar la escritura original), cuánto has invertido en mejoras con factura, qué valor catastral del suelo tiene, cuándo lo compraste. Estos datos son imprescindibles luego para calcular la plusvalía municipal y la plusvalía en IRPF.

3. Revisar el estado documental del edificio

Preguntar al administrador de la comunidad: ¿está al día de ITE? ¿Hay derramas pendientes? ¿Cuál es el fondo de reserva? ¿Alguna obra aprobada y no ejecutada? Esto te afecta directamente al negociar con el comprador.

4. Preparar el piso físicamente

Pintar con color claro (blanco, gris perla). Cambiar bombillas fundidas y subir la temperatura de color (cálidas). Vaciar lo máximo posible: menos cosas visibles, más sensación de espacio. Limpiar a fondo, incluyendo ventanas y rincones. Nada de reformas costosas: el ROI de una reforma previa a vender rara vez es positivo.

5. Hacer fotos profesionales

Esto es innegociable en 2026. Un reportaje fotográfico profesional cuesta entre 120 € y 250 € y marca la diferencia entre un piso que recibe 5 visitas al mes y uno que recibe 25. Incluir plano acotado y, si el piso lo merece, tour virtual.

Poner el precio correcto

Es la decisión más crítica de todo el proceso. Inflar el precio "por si acaso" es el error más caro del sector. Los portales muestran el histórico: un piso que entró a 380.000 €, bajó a 360.000, luego a 340.000, transmite al comprador que algo pasa. Acaba vendiéndose a 320.000 € ocho meses después.

El precio correcto es el que permite vender en 6–10 semanas al 95–97% del asking. No el más alto teóricamente alcanzable. Para saberlo, mira:

• Comparables cerrados (no anuncios activos) en tu calle, tu tipología, tu estado. Idealista tiene esta función. Nosotros lo hacemos de oficio en cada valoración.
• Tiempos de venta actuales en tu zona. Si en tu barrio se vende en 8 semanas, tu piso debe estar al nivel de los que se venden en 8 semanas, no de los que llevan meses publicados.
• Estado real vs el de los comparables. Si los comparables reformados se venden a 4.400 €/m² y el tuyo está a reformar, tienes que restar el coste de la reforma (mínimo 1.000 €/m²) más margen para el comprador.

El precio correcto no es el más alto posible.
Es el que hace que vendas rápido y al máximo que el mercado acepta.

Cómo publicar: exclusiva, compartida, sin agencia

Sin inmobiliaria

Legalmente puedes. Publicas en Idealista particular (30–40 €/mes), Fotocasa, Milanuncios. Te ocupas de todo: filtro de llamadas, visitas, negociación, redacción de arras, gestión notarial, plusvalía, IRPF. Cobras sin comisión, pero inviertes tiempo y corres riesgo jurídico. Perfil ideal: alguien con experiencia inmobiliaria previa o mucho tiempo disponible.

Con inmobiliaria sin exclusiva (multi-agencia)

Varias inmobiliarias trabajan a la vez el mismo piso. Más visibilidad teórica, pero las inmobiliarias dedican menos esfuerzo porque la probabilidad de que vendan ellas y no otra es menor. Comisión habitual: 3–5% + IVA.

Con inmobiliaria en exclusiva

Una sola inmobiliaria durante un plazo acordado (3–6 meses). A cambio, se implica más: fotos profesionales, plan de marketing, seguimiento. Comisión similar o ligeramente inferior a la multi-agencia. Perfil ideal: propietario que quiere delegar y confía en la inmobiliaria elegida.

Visitas y negociación

Tres reglas básicas que ahorran muchos disgustos:

Filtra compradores antes de visitar

Preguntar si tiene financiación aprobada, si vende otro piso primero, cuánto puede pagar realmente. No es invasivo: es profesional. Un tercio de las visitas en Madrid son de curiosos o aspiracionales sin capacidad real de compra.

Visitas de una en una, con tiempo

Nada de "visita colectiva" con cinco posibles compradores a la vez. Es incómodo, el comprador no pregunta lo que quiere preguntar, y nunca conviertes. Visitas individuales de 30 minutos. Prepáralas con documentación ordenada (IBI, certificado energético, plano).

Negocia sobre hechos, no sobre emociones

Cuando llega la oferta por debajo del asking, responde con argumento, no con ego. Si el comprador ofrece 330.000 € y tú quieres 350.000 €, el argumento "es mi casa y vale eso" no convence. El argumento "este piso equivalente en tu misma calle se vendió en 348.000 € hace dos meses" sí.

La oferta: señal, arras y contrato

Cuando hay acuerdo de precio, el proceso legal típico es:

Señal (paga y señal)

Primera cantidad simbólica (500 € a 3.000 €) que el comprador entrega para "reservar" el piso mientras se prepara el contrato de arras. Es revocable por ambas partes sin penalización en la mayoría de casos. Importante: hacer recibo por escrito.

Contrato de arras

El documento clave. El comprador entrega un 10% del precio de venta (las "arras penitenciales") y se compromete a firmar en notaría en un plazo (habitualmente 30–60 días). Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble. Si el comprador se echa atrás, pierde lo entregado.

El contrato de arras debe incluir:

• Datos de ambas partes con NIF.
• Descripción exacta del inmueble con referencia catastral.
• Precio total y forma de pago (cuánto en arras, cuánto en notaría, si hay financiación).
• Fecha límite de firma en notaría.
• Quién paga cada impuesto y gasto.
• Estado en que se entrega (vacío, con muebles, etc).
• Cláusula de penalización (doble de las arras).

Documentos imprescindibles para la firma

• DNI o NIE en vigor.
• Escritura de propiedad original.
• Nota simple actualizada (menos de 3 meses).
• Último recibo del IBI pagado.
• Certificado energético vigente.
• Cédula de habitabilidad (si la comunidad autónoma la exige).
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
• Estatutos de la comunidad.
• ITE / IEE si la finca ya tiene edad para haber pasado inspección técnica.
• Certificado de cancelación económica de hipoteca (si hay una pendiente).
• Si el piso se adquirió por herencia: escritura de aceptación y liquidación de sucesiones y plusvalía.

El día de la firma en notaría

Una mañana. Habitualmente dura entre 60 y 90 minutos. Participan: vendedor, comprador, notario y, si hay hipoteca nueva, un representante del banco. Pueden estar inmobiliaria y asesor fiscal, aunque no es obligatorio.

El flujo:

1. El notario lee la escritura completa.
2. Se entrega el resto del precio (por cheque bancario conformado, transferencia del mismo día, o si hay hipoteca nueva, el banco hace la transferencia en el acto).
3. Si hay hipoteca del vendedor pendiente, se cancela con parte del importe recibido. El banco del vendedor emite certificado de cancelación económica y acude a la notaría para firmar la cancelación registral.
4. Se firma la escritura por todas las partes.
5. El vendedor entrega llaves.

A partir de ese momento, el piso es del comprador legalmente y el dinero es del vendedor. La inscripción registral tarda unos días más, pero jurídicamente la propiedad ya ha cambiado.

Lo que pasa después de firmar

Como vendedor, todavía tienes trabajo:

• Avisar a suministros. Luz, gas, agua, internet: dar de baja o cambiar de titular al comprador (normalmente se acuerda esto antes, en el contrato de arras).
• Avisar a la comunidad de propietarios. Comunicar el cambio de titular al administrador.
• Liquidar plusvalía municipal. 30 días hábiles desde la firma.
• Declarar la venta en el IRPF del año siguiente. Si hubo ganancia patrimonial, tributarla.
• Guardar toda la documentación al menos 4 años. Hacienda puede revisar.

Impuestos que pagas como vendedor en Madrid

Plusvalía municipal

Explicada en detalle en esta guía. Paga el vendedor. Plazo: 30 días hábiles desde la firma. Puedes elegir entre método objetivo o real, el que salga menos.

IRPF: ganancia o pérdida patrimonial

Se declara en la renta del año siguiente. Se calcula como diferencia entre el valor de venta (menos gastos de venta) y el valor de adquisición (precio original más impuestos de compra más mejoras con factura). Si da ganancia, tributa progresivamente:

• Primeros 6.000 € de ganancia: 19%
• Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%
• Entre 50.000 € y 200.000 €: 23%
• Entre 200.000 € y 300.000 €: 27%
• Más de 300.000 €: 28%

Exenciones importantes: si reinviertes la ganancia en vivienda habitual dentro de 2 años, está exenta. Si tienes más de 65 años y era tu vivienda habitual, exenta. Si tienes más de 65 años y usas el dinero en renta vitalicia, también exenta (hasta 240.000 €).

Los errores más caros que cometen los vendedores en Madrid

1. Precio de salida inflado. El error más caro. Reducción final 8–15% bajo el asking tras 6 meses quemados en mercado.
2. No invertir 120 € en fotos profesionales. Las fotos amateur convierten cualquier piso en algo descartable.
3. Aceptar reservas sin nota simple actualizada. Cargas descubiertas después son litigio asegurado.
4. No pedir certificado de deudas con la comunidad. Las derramas pendientes son del vendedor hasta que se firma.
5. No comparar los dos métodos de plusvalía. Miles de euros en juego.
6. Firmar arras sin plazo cierto para notaría. Compradores que se eternizan "esperando la hipoteca".
7. Confiar en una valoración inflada. Si una inmobiliaria te da una valoración muy superior al resto, desconfía. Es la trampa más vieja del sector.
8. No pedir hipoteca aprobada por escrito antes de firmar arras. El comprador dice que la tiene, la banca tarda 45 días, se cae la operación.

Si estás comprando, lo que tienes que saber

Aunque este blog está orientado a vendedores, si llegas aquí buscando comprar, estos son los cinco consejos que darías a un amigo:

1. Ten la financiación aprobada antes de visitar. Pide a tu banco una "carta de aprobación" con el importe máximo. Sin eso, eres un comprador teórico.
2. No te enamores en la primera visita. Siempre vuelve a ver el piso una segunda vez, en otra franja horaria, con el vecindario funcionando.
3. Pide nota simple antes de firmar arras. Y léela. O pídele al notario que te la explique.
4. Ojo con la derrama. Si la comunidad ha aprobado una derrama grande pero aún no se ha ejecutado, negocia que la pague el vendedor o se descuente del precio.
5. Presupuesta impuestos. ITP en segunda mano en Madrid: 6% del precio (4% si es vivienda habitual y cumples requisitos), gastos de notaría y registro alrededor de 2.000 €, tasación del banco 300–500 €.